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杭州市拱墅区“三套车”破解治理难题
签订全国首份“电梯养老保险” 推出“小业主护学队”接送服务
发布部门: 浙江省住房和城乡建设厅 发布时间:2018年06月14日
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  在如今的小区治理和居民生活中,什么是居民业主和居委会及物业最关心且最头痛的一件事情?有人想必会说,停车问题,垃圾分类问题,多层楼房加装电梯问题……都对。可是,对高层住宅的居民来说,当务之急是电梯的维修养护难题;对更多居民来说,是孩子上学放学的接送难题。这两个“难题”,却在杭州拱墅区积极探索居委会、业委会、物业三方协同机制,破解小区治理难题中高效解决了。
  目前,小河街道小河佳苑小区通过“业委会动议、三方党组织提出、社区党委预审、业主大会决议”决策流程,完成了41台电梯大修改造,签订了全国首份“电梯养老保险”,彻底破解了电梯养护难题;拱宸桥街道大河宸章小区为解决业主子女上学放学无人接送的困难,推出物业“小业主护学队”接送服务,获得业主好评。
  拱墅区现有99个社区、350余个住宅小区,其中老旧型、回迁安置型、商品房型小区各占三分之一左右。住宅小区中,已有90余个成立业委会;物管方面,社区准物业和商业物业各占一半。
  针对住宅小区治理过程中存在的一些共性问题,如部分小区物业服务不到位导致业主不满、投诉频发;部分业委会对自身定位和职责缺乏准确理解,履职能力不强,难被业主信任;部分社区在处理涉及业委会和物业事务时,缺乏专业能力,监督、指导不足;政府主管部门各自独立,易造成推诿拖延等问题,该区探索通过建立一体化管理机构,构建组织指导、协同提升、分类治理三大体系,促进居委会、业委会、物业“三驾马车”在小区治理中同向发力,取得初步成效。
  主要做法
  构建“党建引领、一体管理”的组织指导体系。
  一是党建覆盖抓引领。成立拱墅区三方办联合党委,街道通过单建、联建、派驻党建联络员等方式,灵活推动业委会、物业党的组织、力量和工作全覆盖,打造联合党组织、物业党组织、红色业委会。目前,全区各级三方办成立党组织80个,单建物业单位党支部7个,选派党建联络员53名。通过党建全覆盖,统领三方协同治理各项工作。
  二是建立机构抓统筹。区级层面成立三方协同治理工作领导小组,涵盖组织、政法、公安、民政、住建等部门,下设“三方办”作为常务机构,抽调专职人员实体运作,协调相关部门依法履行指导、监管等行政职能;区三方办梳理分解工作任务,形成“常态推进交叉兼职工作落地”等72项重点任务,明确责任单位、设定完成时间。相应组建街道级三方办,负责具体开展辖区三方协同治理工作,牵头组织业委会筹建、换届等工作,指导和监督业委会定规履职。
  三是完善机制抓协同。建立健全区级联席会议等8项常态化联动机制,明确10余项具体要求,各级三方办紧盯重点任务破解难题。在社区同步建立居委会、业委会、物业共同参与的联席会议制度,推动三方在学习培训、督查考核、应急处置等方面协调联动,共商小区管理大事,合力做优小区服务。
  构建“社区核心、多位共建”的协同提升体系。
  一是社区牵头促三方融合。由社区牵头搭建沟通平台,建立业委会、物业共同参与的月度例会、重难点工作协调通气会等制度。探索社区、业委会、物业交叉兼职,选举物业负责人进入居委会班子,推选有业主身份的居委会成员和本地社工进入业委会。目前,全区已有11名社区干部在业委会、准物业任职,3名业委会成员、2名物业单位负责人在社区居监会任职。
  二是监督考评促物业服务提质。针对居民集中反映的问题,由相关部门建立一次抄告、二次督查机制,通过约谈、告诫、通报等形式,督促物业落实整改;全面推广“阳光物业”APP,对问题进行跟踪督办。开展社区、网格、业主对物业单位定期评议,建立物业单位“红黑榜”。积极探索“自营制”物业管理,如上塘街道善贤社区由经合社统筹自建物业单位,提供本土化物业服务;湖墅街道改组并做强直属物业单位,为辖区老旧小区提供准物业服务。
  三是创新举措促业委会强能。由街道三方办指导规范业委会选举,督促业委会健全制度,公开业主大会、运作经费、经营性收支等情况,并报社区备案。开展业委会人员培训,直接参训学员近600人次。创新机制助推业委会履职能力提升,如成立拱墅区住宅小区业委会联谊会(业委会之家),促进业委会之间自我教育、自觉自律;拱宸桥街道为小区业委会提供“公共顾问、公共会计、公共秘书”等共性服务。
  四是“三社联动”促协同提升。通过社区整体架桥、引入专业社会组织及培育本土社会组织参与、社工“嵌入”物业等形式,引导社会专业服务向小区延伸,同时帮助居委会、业委会和物业单位提升管理、服务专业水平。全区多个街道与中国物业在线、杭州市拱墅区和美社区发展中心等社会组织深度合作,如祥符街道方家埭社区与杭州市拱墅区美度服务中心合作建立“方家埭·美度助业发展基地”,采用持证社工驻点办公方式,协助小区业委会和物业单位同步提高管理能力;总管塘社区探索三方治理“嵌入制”,由社工担任第一物业经理人和业委会列席委员,嵌入统揽天鸿香榭里小区的治理,取得良好效果。
  构建“小区分型、业主自治”的分类治理体系。
  一是区分类型、精耕细作。按照商品房、老旧房、保障型住房、安置房、商业楼宇等不同类型治理进行区分、梳理、整合,制定全区推进社区分类治理的指导文件,形成以小区为单位开展治理的“666”模式,标准化治理社区的共性问题,差异化治理不同类型小区的个性问题。
  二是摸排问题、攻坚破难。引入第三方社会组织开展住宅小区入户调查,汇总归纳居民意见,确定三方协同攻坚破难项目40个。老旧小区治理重点为破除历史遗留问题、开展硬件设施改造、提升准物业管理水平、建设助老养老服务项目等;商品房小区治理重点为加强物业服务能力建设、加强业委会履职能力建设等;回迁安置小区治理重点为拆除乱搭乱建、化解矛盾纠纷、提升规范管理水平等。
  三是培育土壤、凝心聚力。街道、社区做好宣传发动,调动小区业主参与积极性、主动性,营造小区自治氛围;注重发掘业主骨干,培育“小区领头人”。社区开展活动时,联合物业单位共同参与,拉近业主与物业的距离,促进双方共同形成小区文化认同,增强归属感。发挥社区信息员、楼道长、志愿者等小区自治主体自我服务作用,强化业主自我监督意识,探索建立业委会监督委员会,在部分社区创新聘请特邀监督员,有效加强对业委会日常工作的监督。
  四是多元协商、民主自治。社区定期组织开展物业、业委会、居监会、网格长、居民小组、业主代表等共同参与的协商活动,并邀请党员、老干部、两代表一委员等列席。建立小区常态协商机制,实现事务协调会、民情恳谈会、民主评议会、工作听证会“四会”进小区,协商解决物业管理、环境卫生、矛盾纠纷等具体问题。在小区协商过程中,各级三方办邀请法官、执业律师等法律专家加入,提供专业意见,提高三方依法化解物业纠纷的能力。
  初步成效及下步打算
  解决小区实际问题。目前,居委会、业委会、物业单位各自职责定位更加清晰准确,基层治理合力逐步形成,小区内的许多实际问题得以高效解决。如小河街道小河佳苑小区通过“业委会动议、三方党组织提出、社区党委预审、业主大会决议”决策流程,完成了41台电梯大修改造,签订了全国首份“电梯养老保险”,彻底破解电梯养护难题;拱宸桥街道大河宸章小区为解决业主子女上学放学无人接送的困难,推出物业“小业主护学队”接送服务,获得业主好评。下一步:
  一将以项目清单、倒排时间、三色预警等形式挂图作战,逐一解决40个攻坚破难项目,坚持以问题导向、项目驱动、追责到人,推进三方协同治理能力提升。
  形成政府工作合力。在区三方办总体协调下,组织、民政、住建三个主体部门各司其职,公安、城管、市场监管、消防等部门配合联动,区、街道、社区三级实体化运作,有效避免“踢皮球”情况发生,政府工作满意度大为提高。2017年8月以来,各级三方办已收到锦旗32面,表扬信3件,得到了群众的广泛认可。
  二将制定全区层面的三方协同治理工作实施意见,并尽快出台配套措施,如建立物业企业名录库系统、修订物业企业考评细则、业委会评议办法、制定物业服务争先评优激励机制等,进一步加强政府监管力度。
  增强居民自治意识。通过强化社区对业委会组成人选产生的指导把关,提升业委会选举成功率,2017年新成立业委会16个、顺利换届22个,为小区自治打下坚实基础。住宅小区居民通过多元协商的方式,制定《议事规则》、《管理规约》、《小区公约》等自治文件,通过自治调解的形式,解决矛盾与纠纷,自我管理、自我教育、自我服务意识和能力普遍提高。
  三将继续深化党建引领,发挥社区核心作用,丰富居民自治形式,拓宽自治覆盖面;此外,还将结合前期探索的经验,形成小区自治文件的规范文本,着力加强个别指导,提升小区自治水平。
  打好基层法制基础。现行适用物业、业委会管理的法规存在一定局限性、滞后性,缺乏相应的细则和配套政策。通过实践三方协同治理,使小区业委会获得支持力量、物业单位明确服务需求和发展方向、业主提升生活品质和归属感,为健全基层法制、创新基层治理提供了有益的案例参考。
  下一步,将在各类型小区分别择优推广典型经验,并加强基层调研,对案例进行梳理汇编,为更精准制定本区政策提供依据,也为上级部门修订法规提供决策参考。(杭州市拱墅区民政局 供稿 编辑 张婷婷)

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