尊敬的冯蒋华代表：

您在省十三届人大五次会议上提出的《关于健全我省商品房预售制度的建议》（温44号）由我厅主办。您在建议中分析了商品房买卖纠纷频发的原因，并提出完善商品房预售制度的建议，具有较强的针对性和可借鉴性，是对我们住房城乡建设工作的关心支持和有力指导。经商有关部门，现答复如下：

一、关于商品房预售总体情况

根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律、法规，商品房预售作为国家法律法规确定的商品房主要销售方式，对房地产市场的繁荣发展起到了关键作用。据统计，2016—2020年，预售房源面积分别占商品房销售面积总量的89%、91%、92%、94%、94%，预售占比呈逐年上升趋势。随着市场形势变化，商品房预售制度也暴露出一些弊端和风险，如您提到的商品房预售许可的法定条件过低、预售合同纠纷解决机制不健全、配套管理法规滞后等问题，导致房地产开发企业将潜在的融资压力和建设风险转嫁给购房者，容易出现交付和质量等纠纷。

二、已开展的工作

我省一直以来高度重视商品房预售工作，把视情提高商品房预售准入门槛、探索现房销售纳入房地产市场平稳健康发展城市主体责任制，并针对商品房市场出现的新情况、新问题，开展了一些探索和尝试。

一是提高商品房预售门槛。各地认真落实城市主体责任，出台预售项目管理细则，严格按照规定的形象进度和投资额度要求核发预售许可证。如《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》明确，申请商品住房预售必须符合以下条件：商品房地上建筑为十层以下的，已完成建筑主体结构的施工；十一层以上的，已完成建筑主体结构施工的二分之一以上（且不低于十层）；一百米以上的，已完成建筑主体结构施工的三分之一以上（且不低于五十米）。针对部分特殊开发项目，如全装修项目，要求必须同时取得主体工程和装饰装修部分的施工许可证之后方可预售。

二是加强市场秩序整顿。近年来，全省持续推进房地产市场平稳健康发展，依法组织开展了多轮市场整治专项行动，重点整治预售领域的违法违规行为。2020年以来，组织开展房地产领域违法广告和合同格式条款专项整治行动，严厉查处房地产销售领域虚假宣传等违法行为，立案查处合同违法案件83件。2020年，全省住房城乡建设系统累计开展“双随机”检查221批次，近2000家企业纳入抽查范围，对违法违规行为进行了查处和曝光。

三是强化预售资金监管。我省在全国率先出台商品房预售资金监管办法，发布预售资金监管协议书的示范文本，组织开展预期交付风险排查，从源头上预防和减少风险的发生。2020年，我们统筹推进疫情防控和复工复产，指导各地有效化解了149个延期交付或潜在逾期交付风险的项目。各地结合实际，出台了预售资金监管细则。如宁波市、嘉兴市、湖州市明确规定项目工程预算清册需经建设主管部门核查（定），杭州市余杭区按照工程进度设置预售资金支付节点，规避大额提取风险。

四是规范住宅全装修行为。出台《关于做好全装修商品住宅项目交付样板房管理工作的通知》等文件，进一步明确房地产开发企业在住宅全装修实施中的首要责任，落实交付样板房制度和“所见即所得”。出台新版商品房买卖合同示范文本，率全国之先细化合同中关于装修材质的条款，要求买卖双方对装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等进行约定。同时，发布实施《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》，对全装修项目十三大类的施工工艺和验收标准做了详尽规定。

五是探索商品房现房销售试点。今年3月，我们把“稳妥推进现房销售试点”纳入《浙江省城镇住房发展“十四五”规划》。同时，充分发挥行业指导作用，积极支持有条件的城市特别是房地产调控压力大、行业发育成熟、改革需求强烈的地区开展现房销售试点和探索，如宁波市在今年4月将“探索商品房现房销售”列入房地产调控政策，并在5月第一批次集中供应的宅地中，将一宗地块列为现房销售试点地块，启动商品房现房销售试点。

六是开展房地产领域信访问题专项整治。针对房地产领域信访矛盾纠纷易发多发问题，我们于今年3月启动开展房地产领域信访 问题专项整治行动，从强化主体责任落实、突出源头治理、规范销售环节、加强日常监管、严格考评问责五个方面开展集中治理。2021年以来，我们配合省信访局，赴杭州、宁波、嘉兴、金华、台州等地开展房地产领域信访突出问题专项督查，督促相关市县落实重复信访化解措施，举一反三开展集中整治。

三、下一步工作

您提出的推行商品房现售，符合房地产长效机制建设的相关要求，也与我们当前工作的努力方向不谋而合。下一步，我们将充分吸收您提出的宝贵建议，落实城市主体责任，推进城镇住房发展“十四五”规划落实，确保房地产市场平稳健康发展。

一是完善商品房预售管理制度。针对商品房预售管理办法中部分政策滞后、企业违法成本过低等问题，积极向住房城乡建设部呼吁，加快完善商品房预售管理制度，补齐制度短板。启动商品房预售资金监管办法的修订，细化资金进出账的管理细则，探索建立商业银行准入白名单，以及对于失信企业动态调整重点监管资金额度和延长预售资金监管时间等制度。

二是加快探索建立房地产信用体系。加快研究出台房地产领域信用监管体系的规范性文件，探索建立房地产开发企业、经纪机构及从业人员信用体系，着力打通母子公司间、开发企业与中介机构间的信用通道，建立信息归集使用、失信联合惩戒以及行业黑名单制度，解决信用应用痛点，进一步提升企业违法违规成本，形成一处违法、处处受限的工作格局。

三是健全房地产市场联合监管机制。充分发展房地产市场监管联席会议作用，会同自然资源、市场监管、人行、银保监等部门，联合开展打击房地产领域违法违规行动，针对市场比较突出的虚假宣传、价格欺诈、违规销售等重点问题和违规挪用预售资金等违法行为开展排查和打击，对房地产开发企业侵害消费者权益的行为绝不姑息，同时加大对违法违规行为的曝光，进一步营造公平公正公开的市场环境。

四是开展公共泊位使用管理等问题研究。认真落实《民法典》和《物业管理条例》有关规定，推进我省物业管理有关法规政策修订完善工作，实施工程质量与预售许可联动管理，出台《住宅工程质量常见问题防治标准》等标准，保护各方主体合法权益。省自然资源厅将印发详细规划相关技术规程，进一步明确公共服务设施、停车泊位等相关配套设施规划建设要求。同时，借助数字化改革契机，充分利用大数据、云计算、区块链等智能化手段，探索建立商品房开发、建设、销售、使用全生命周期管理新模式。

感谢您对我省住房城乡建设工作的关心和支持，欢迎您一如既往地提出宝贵意见。

联 系 人：房地产市场监管处  卢超

联系电话：0571-87051401

邮    编：310005

浙江省住房和城乡建设厅

2021年6月28日