近年来，温州市鹿城区蒲鞋市街道针对旧城区更新存在的“无地干事、无钱办事、无人管事”难题，以“微改造、精提升”为抓手，通过政府引导、市场运作、社会参与，以存量更新方式推动城区结构优化和品质提升，较好地平衡了经济利益、社会利益和环境利益之间的关系，探索出一条城区品质提升与民生福祉增进相得益彰的新路子。目前，该街道已引入社会资本超2.35亿元，盘活社区资金超2000万元，打造特色片区3处，改造城市边角地6处，完成21个老旧小区“微改造”。

因地制宜，创新“留改建”分类更新模式

坚持“宜留则留”，延续传承。充分尊重旧城区独特的文化根基和历史进程，最大限度保留旧城区特色建筑和空间格局，延续城市特色风貌和城市记忆。比如，位于学院中路263号的小坝坊项目，原地块规划管理无序、布局结构混乱、基础设施缺失、环境卫生和消防安全等问题突出，群众改造意愿强烈，但由于紧邻塘河水系，拆迁征收后仅能布局绿化，难以收回成本。对此，该街道采取“系统征收、征而不拆”模式，以存量安置房源置换方式将居民迁出，对原住宅以落架大修方式予以加固，保留具有传统特色的建筑材料和肌理，并植入音乐、文化、餐饮等业态，打造成“小坝坊”音乐主题慢生活街区，变“城市乱点”为“消费热点”。目前，该街区已吸引民间投资1亿元，入驻商家近30家，月营业额超600万元。

坚持“宜改则改”，凤凰涅槃。推行小规模、渐进式有机更新和微改造，采取“绣花”功夫对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新，通过疏解、腾挪、置换、租赁等方式发展新业态、新场景、新功能。比如，双井头片区作为典型的旧城区城中村，涉及商户住户多，征迁成本高，政策处理难度大。对此，该街道引入社会资本将该片区整体改造提升成文旅街区，并推行“征租并举”模式，根据住户意愿，征收、等值置换商铺66家，租赁商铺10家，业态引导商铺144家，缩短了乱点整治周期，减少了政府征迁成本。

坚持“宜建则建”，盘活用活。充分挖掘可能“沉睡”的存量资源，精准谋划一批打基础、利长远的项目，进一步完善城市功能。比如，温瑞大道拓宽改造工程完成后在民航路91号留下一小块闲置空地，该地块紧邻主干道、老旧小区且地形狭长，难以开发利用。对此，该街道科学规划商圈业态，吸引海归青年投资3500万元打造“城市岛屿”文化创意聚合体，累计营收超3000万元。

业态引导，布局“烟火气”城市特色商圈

彰显特色，挖掘市井“烟火气”。结合各片区最突出特色风情、主导产业、文化内涵开展“微改造、精提升”，将传统烟火气息和现代城市生活融合拼接，还原地道市井烟火消费场景，避免同质化竞争。比如，在日均人流量超2万人次的双井坊打造毛血旺餐厅、卤味老馆等小吃地摊18家，重启旧戏台改造形成脱口秀剧场8个；在两面环河的“小坝坊”培育主打河边围炉煮茶与游船体验的全国连锁品牌，每日最高吸引客流超500人；基于学院路原有的“鲜花经济”，在“城市岛屿”引入5家婚庆公司，打造高端婚庆产业链。

强化引导，摒弃不规范经营。以“刚性监管+柔性执法”为抓手，引导商户规范经营，推动市井经济“去芜存精”。比如，对于历经19次整治仍无法取缔的双井头马路菜场，转变思路，联动综合行政执法中队对商户实施成片顺序监管，有效清理占道经营“钉子户”，并引导144家经营户成立协会，保障市场保洁、垃圾清运与地面清洗。

注入活力，遵循市场新需求。特色片区改造项目均充分考虑市场需求，所涉房屋装修及新建、业态招引、日常维护等均以民间资金为主，全程依托市场检验投资收益回报。比如，双井坊项目以低至13.2元/㎡的月租金，吸引民间投资超1亿元。

整合资源，打造“创收式”长效运营体系

盘活资源，实现自我造血。探索小区“交通微循环”改造，出台《小区交通微循环改造及运行指导意见（试行）》，在明确标准、设置道闸、划定区域、监管资金的基础上，利用老旧小区公共空间向外提供有偿停车服务，收费均用于小区环境改善和公共基础设施建设。目前，该街道各社区已实现“交通微循环”全覆盖，累计施划车位5141个、增收1373万元。

让渡收益，留住社会资本。针对老旧小区改造项目存在的小而散、周期长、回报低问题，充分挖掘停车位、充电桩、闲置物业、广告位等经营性收入来源，让渡部分小区收益，以丰厚投资条件打消社会资本顾虑。比如，该街道锦园社区利用小区闲置物业，引入社会资本打造6个新能源共享车库，建成电瓶车智能充电桩500多个、新能源汽车充电桩15个，收益由投资企业赚取，社区仅抽取每度电0.2元分成。

创新机制，推动强社惠民。针对社区基本户收支模式受限、建设资金不足等问题，探索在芳园社区注资100万元成立全省首家社区独资公司——温州街芳亲社区服务有限公司，由社区书记担任公司法人，社区财务会计兼任公司财务管理，街道纪工委介入资金监管，全部盈利反哺社区基础设施建设和公共服务，有效解决了社区集体经济“谁来发展、靠什么发展、怎么发展”等问题。

党建统领，构建“政企民”多元共治格局

党建引领。充分发挥红色引擎作用，在街道党工委新设“红色管家”办公室，将原归口城管、房管条线的物业管理职能调整为组织委员分管。将落实物业管理模式作为老旧小区改造的前提条件，出台《蒲鞋市街道老旧小区序化管理指导意见》，建立老旧小区长效管理机制。

居民自治。围绕涉及居民切身利益的城市有机更新项目，由社区党委牵头组织开展协商实践活动，吸纳居民参与项目谋划、运行、评估全过程。探索街道社区兼职委员制，吸纳机关干部及小区业委会党员担任社区党组织兼职委员，推动居民从“不服管”向“争着管”转变。

社会共治。引导企业、社会组织等主体围绕居民需求迫切、政府难以兜底、市场不愿介入的领域，以商业化逻辑完善针对性产品和服务供给，大力发展“社区商业+旅游”“社区商业+文创”“社区商业+康养”“社区商业+居家”等新业态，推动经济效益和社会公益相融互促。目前，该街道已与鹿城农商银行、去茶去餐饮公司等6家企业组织签订战略合作协议并实现党建支部共建，合作建设运营“邻里食堂”“社区面馆”等社区食堂7个，打造小区巴士20班次，今年以来已实现营收554.6万元。（温州市住建局、鹿城区蒲鞋市街道　供稿　编辑　蔡璟瑾）